中国**洋人寿保险股份公司金华中心支公司诉金华伟志

房产开发公司交易合同纠纷一案

诉讼代理词

审判长、审判员：

通过刚刚有序的庭审调查，本案的事实已经十分了解。作为金华**房产开发公司的诉讼代理人，依据事实与法律，我现就本案存在争议的焦点问题发表如下剖析性代理建议，敬供参考，诚望采纳。

1、到底有无成立房子交易合同的问题。原、被告双方到底有无形成房子交易合同?这无疑是本案的一个重点性焦点。在诉状与刚刚的辩论中，原告方觉得，出租协议中的第五条是“双方形成的房子交易合同”，“是双方对房子交易关系的合意”。本代理人觉得，这种理解与说法完全错误。合同，在本质上是一种合意，没异议。但什么是合意?合意“就是指双方或多方当事人的意思表示吻合一致”。交易合同的合意，第一集中表现于“愿卖”与“愿买”这一基本问题上的建议一致，即一个愿卖一个愿买，经过要约与承诺，达到建议一致，不然，就不是合意;第二，交易合同的合意还要体目前主要条约内容上的建议一致。那样，本案在房子“卖”与“买”的基本问题上双方当时是不是达成买卖的一致建议了呢?根本没!原告当时不愿买，这从出租协议第5条“乙方若……购买”这句话中看得一目了然，而且从第2条出租期限的约定中也可明确看出，原告当时甚至决定前也不愿买，要不然，其出租期限如何写到31日止呢?被告当时是想卖的，而原告不想买，双方的意思表示南辕北辙，难道这是合意吗?显然，当时就房子交易一事在根本问题上都未达成合意，何来“双方房子交易合同已成立并生效”之说呢?交易合同成立的标志，不只表目前当事人于“想卖”与“想买”这一根本问题上的建议一致，而且还在于双方就合同的主要条约内容也要协商，达到建议一致。那样，房子交易合同的主要条约有什么呢?依据国内法律规定，其至少包含：

1、交易双方当事人的名字或者名字、住所;

2、房产的坐落地址、面积、四至范围;

3、土地所有权性质;

4、土地用权获得方法和用期限;

5、房产的规划用性质;

6、房子结构、建筑水平、装饰标准及附属配套设施的情况与产权归属;

7、房产出售的价格、支付方法和期限;

8、房产出货日期;

9、违约责任;

10、争议的解决方法等。

那样，原、被告就上述主要条约进行过协商并达成一致建议了没呢?根本没!原告错误理解出租协议第5条的意思，觉得价格条约已经协商一致，但却不知，即便即使价格条约已协商好了，那也并不等于其他主要条约也已协商一致。譬如，标的范围，出租协议第五条仅点到上述房地产，而没说包含地产，同时，面积数目也不确定，是交易其中一间两间还是全部?不了解!还有公摊面积愿摊多少?怎么样计价?附属设施电梯配电房愿否共有?怎么样计价?假如包含地产，那土地面积到底划给多少?地产价格是不是另计?等等，这类标的内容必不可少但均未协商一致;国内《城市房产管理法》第四十条规定：“房产出售，应当签订书面出售合同，合同中应当载明土地用权获得的方法”。请问，第5条中有这一法定必须具备的条约吗?没!又譬如，价款、支付方法与期限，从第5条所写的字面上看，被告当时许诺的只是房地产的价格，而未包含地产价格，国内法律规定，出售房地产，通常情况下，其房子所占据的地产也得一块出售，那样房地产与地产一块出售的多少钱呢?以什么样的方法支付呢?也未商定;再譬如，房产的出货日期，这无疑也是房产交易合同中应具备的一个主要条约，由于出于抵押或已经出租等缘由，假如甲方需要本房产出货日期为，那乙方会赞同吗?可见，主要条约未协商一致，买卖没办法进行，交易合同未成立。本案原、被告之间根本没就房子交易事宜进行过认真的磋商，更没达成过具体一致的买卖建议。原告觉得“双方房子交易合同已成立并生效”，这一说法不符合事实，完全是不对的。